Standpunkte

Humber Express at iPort Rail Doncaster 16

Grüne Lieferketten treiben den Nutzermarkt  

Trotz der angespannten allgemeinen Wirtschaftslage und Turbulenzen auf dem Immobilienmarkt, bleibt die Nutzernachfrage im Logistiksektor ungebrochen hoch. Wir sehen immer noch Produktmangel im Markt, so dass spekulative Entwicklungen in allen Größenordnungen – darunter einige der großen Logistikprojekte im Vereinigten Königreich – weitergeführt werden.
Doch während die Projekte ihren gewohnten Gang laufen, verändern sich die Anforderungen der Nutzer. Innovation und Effizienz sind weit oben auf der Prioritätenliste. Gleichzeitig verkürzt der Trend von der Just-in-Time- hin zur Just-in-Case-Logistik die Lieferketten.
Für die Zukunft ergeben sich daraus neue Standards für effizientere und nachhaltigere Logistikimmobilien und Chancen in einer Gesamtprozessbetrachtung des Warentransports vom und zum Objekt. Insbesondere dem Güterverkehr auf der Schiene gebührt dabei besonderes Augenmerk – als grünerer, sichererer und effizienterer Weg, um Waren zu bewegen.
Ein einzelner Güterzug kann bis zu 76 Lkws von der Straße bringen und damit den CO2-Ausstoß um 76% und den Stickstoffdioxid-Ausstoß um das 15-fache verringern. Die Verlagerung auf die Schiene sorgt für eine Entlastung des Straßenverkehrsnetzes im Vereinigten Königreich und damit auch für weniger Staus. Darüber hinaus gehen viele Lkw-Fahrer im Lande bald in Rente, der Nachwuchs bleibt aus und die Einwanderung ausländischer Fahrer wurde stark eingeschränkt.
Die Herausforderung für die Immobilienwirtschaft liegt in der Konzeptionierung der passenden Standorte mit ihren komplexen Anlagen. Im iPort in der Nähe von Doncaster haben wir dieses Potenzial früh erkannt und auf dem 600.000 m² großen Areal im Norden Englands ein intermodales Bahnfrachtterminal zum etablierten Logistikdrehkreuz hinzugefügt.
Zum Zeitpunkt der Eröffnung war der iPort Rail der erste neue Bahnfrachtterminal im Vereinigten Königreich seit mehr als zehn Jahren. Im ersten Betriebsjahr hat er für die Verlagerung von 22.520 Langstreckenfahrten von der Straße auf die Schiene gesorgt. Er ist mittlerweile Teil einer ganzen Reihe von Anlagen, die integrierte, multimodale Logistik im Lande anbieten können. Damit wurden neue Strecken und Märkte erschlossen sowie nachhaltigere Lieferkettenalternativen geschaffen.
Zu Beginn dauerte es etwas, bis die Nutzer die Vorteile des Bahnfrachtterminals direkt vor der Haustür zu schätzen wussten. Das änderte sich jedoch schnell und mittlerweile hat sich der iPort Rail am Standort etabliert. Fast alle angesiedelten Unternehmen, egal ob multinational oder britisch, nutzen den Schienenverkehr als Teil der eigenen Container-Anlieferung.
Ergänzende Dienstleistungen sind essenziell für einen reibungslosen Ablauf im Warentransport. Die Bereitstellung von Elektrofahrzeugen für den Transport der Container vom Bahnfrachtterminal zu den Immobilien, spart Kosten und verringert den CO2-Fußabdruck. Das Terminal ist zudem auch für Unternehmen aus der Umgebung zugänglich und ermöglicht so einen besseren Warentransport in der gesamten Region.
Tatsächlich ist die Nachfrage nach Dienstleistungen am iPort Rail-Terminal so hoch geworden, dass wir über eine Erweiterung nachdenken. Er hat sich zu einer eigenständigen und erfolgreichen Geschäftssparte und zu einem integralen Teil des Gewerbeparks iPort entwickelt.
Obwohl immer mehr Schienenprojekte auf den Weg kommen, gibt es weitere Ausbaumöglichkeiten für die Bahnlogistik. Denn eine bessere Verzahnung zwischen der Immobilie und dem Schienennetz befähigt unsere Nutzer ihre Dekarbonisierungsprogramme in diesem herausfordernden Umfeld voranzutreiben.
Dieser Artikel wurde zuerst am 25. November 2022 in Property Week veröffentlicht.
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Built to suit your business (1)

Auf den Markt, so schnell wie möglich

Die Logistikbranche wächst weiter und so wird es immer schwieriger, die richtigen Flächen zu finden. Spekulativ entwickelte Einheiten sind zwar sofort verfügbar, aber nicht immer für eine langfristige Ansiedlung geeignet. Gleichzeitig stehen die besten, an Logistikdrehkreuzen oder -korridoren gelegenen Standorte in hartem Wettbewerb. Was jetzt jedoch einen Aufschwung erlebt, sind maßgeschneiderte Flächen.
In Verdions multimodalem Logistikzentrum iPort in der englischen Grafschaft South Yorkshire ist nun das letzte Gebäude der jüngsten Bauphase spekulativer Flächen vermietet worden. Unser Team konzentriert sich auch bei maßgeschneiderten Flächen auf einen schnellen Markteintritt und verkürzt die Übergabezeiten um mehrere Monate, indem es erschließungsfertige Flächen für Einheiten mit bis zu 74.000 Quadratmetern schafft.
Das 3,2 Quadratkilometer große Gelände hat Kapazitäten für insgesamt sechs Millionen Quadratmeter Logistikfläche, die rund um die Uhr genutzt werden kann, mit 52 Megavoltampere Strom versorgt wird und nach Fertigstellung über 5.000 Menschen Arbeit bieten wird.
Spekulativ gebaute Flächen sind für viele Unternehmen genau das Richtige, aber die Vorteile von Build-to-Suit – dem Bauen nach Kundenwunsch – werden im Wettkampf um Flächen nicht häufig genug thematisiert. Gerade im Zuge des technologischen Fortschritts stellen Unternehmen mit komplexen Systemen oft fest, dass eine Spezialisierung der Immobilie den Betrieb deutlich verbessert. E-Commerce ist ein langfristiges Phänomen, daher kann es sehr sinnvoll sein, Zeit in die richtigen Räumlichkeiten zu investieren – einschließlich der Möglichkeit von Erweiterungsflächen.
iPort profitiert von Verdions internationaler Erfahrung, die modernste Planungs- und Bautechniken aus ganz Europa einbringt. Selbst bei spekulativen Lagerhallen liegt der Fokus im Detail. Die Art und Weise, wie die Betonböden spezifiziert sind, die Platzierung der Säulen, sogar der jede Immobilie umgebende 2,4 Meter hohe Betonsockel – all das ist darauf ausgelegt, die Langlebigkeit zu erhöhen und den täglichen Betrieb so reibungslos wie möglich zu gestalten. Die Ladehöfe haben eine Rangiertiefe von 55 Metern, und die Tore sind breiter als üblich. Jedes Detail verbessert die Nutzung – und das für alle Mieter.
Nachhaltigkeit ist uns dabei besonders wichtig. Alle Gebäude sind nach sehr hohen Umweltstandards gebaut, alle haben ein EPC-Rating der Klasse A und tragen das Label BREEAM Very Good. Die Dächer sind für die Installation von Sonnenkollektoren vorbereitet, die den betrieblichen Anforderungen der Nutzer entsprechen. Zudem verfügt jede neue Einheit über die Infrastruktur zum Aufladen von Elektrofahrzeugen. Schließlich bietet das iPort-Gelände seinen Mitarbeitenden eine angenehme Arbeitsumgebung: Über 400 Hektar erstrecken sich Grünflächen, Feuchtgebiete und Oasen für Wildtiere.
Diese Eigenschaften gelten auch für Lagerkomplexe, die nach den genauen Spezifikationen der Unternehmen gebaut werden. Seit der Gründung im Jahr 2010 hat Verdion drei Mega-Hallen für Amazon entwickelt und gebaut – zwei im iPort, eins in der Nähe von Dortmund – sowie maßgeschneiderte Produktions- und Distributionsanlagen für Blue-Chip-Unternehmen aus der Pharma- oder Gefahrgutbranche, für Automobil- und Milchwirtschaftszulieferer und Fahrrad- und Modehersteller.
Unser technisches Team arbeitet direkt mit den Kunden zusammen, um jedes Gebäude gemäß der individuellen Anforderungen zu entwerfen und zu spezifizieren. Dabei bringen wir mehr als 20 Jahre Erfahrung und modernste Expertise mit ein. Unterstützt wird dieser Prozess von der frühzeitigen Bereitstellung von Infrastruktur und Dienstleistungen sowie der Vorbereitung des Bodens – zugunsten eines möglichst schnellen Baubeginns.
Am wichtigsten aber ist: Das Handeln unseres iPort-Teams kreist immer um zwei Kernfragen: Was brauchen unsere Kunden, um bei der aktuellen Wirtschaftslage so effektiv wie möglich ihr Geschäft zu betreiben? Und wie kann Verdion ihnen dabei helfen?

Verdion Gallin

So machen wir Spezialanlagen zukunftssicher

Immobilien sind für die meisten Unternehmen ein wesentlicher Erfolgsfaktor und wichtiger Bestandteil der Unternehmensstrategie. Allerdings bringen sie auch eine Reihe von Herausforderungen mit sich. Vor allem binden sie in erheblichem Maße Kapital, das vielleicht besser im Kerngeschäft aufgehoben wäre. Gleichzeitig sind viele Unternehmen von Flächenknappheit betroffen, vor allem im urbanen Umfeld.
Nur wenige Firmen verfügen heutzutage noch über eigene Flächenreserven, die für eine Expansion oder Modernisierung frei gemacht werden könnten. Gleichzeitig ist der Mangel an geeigneten Flächen, die gewerblich oder industriell genutzt werden können, extrem. Für die einen ist es mit Flexibilität, Kreativität – oder beidem – möglich, in neue nahegelegene Räumlichkeiten umzuziehen, für die anderen bedeutet ihr bisheriger Standort, dass ein Neubau oder eine Erweiterung in unmittelbarer Nähe unerfüllbare Wünsche bleiben werden.
Unter diesen Umständen hilft oft nur ein Blick in die weitere Umgebung – der zunehmend üblich wird. DeLaval, weltweit führender Anbieter von Produkten für die Hofinnenwirtschaft und die Milchproduktion, suchte jahrelang nach einem Standort für sein neues europäisches Verteilzentrum an seinem angestammten Hauptsitz in Hamburg. Die Lösung war der Umzug nach Gallin, 60 Kilometer östlich der Hansestadt. Um die eigene qualifizierte Belegschaft zu halten – DeLaval beschäftigt an diesem Standort 190 Mitarbeitende –, wurde bei der Planung des Gebäudes auf deren Wohlbefinden geachtet. So entstand neben dem Verteilszentrum und den Lagerflächen ein repräsentatives Bürogebäude mit Gemeinschaftsbereichen wie einer Kantine, in der frisch gekochtes Essen kostenlos serviert wird, Sport- und Yogaräumen sowie einem Kreativraum, in dem man – ganz ohne Handy und Laptop – lesen oder sich mit Kollegen zum Gedankenaustausch treffen kann.
Doch wer, wenn nicht die Unternehmen selbst, finanziert solche Spezialimmobilien? Hier helfen nicht nur Entwickler, sondern auch institutionelle Immobilieninvestoren, die zunehmend die Vorteile sehen, sowohl als Geldgeber als auch als Eigentümer aufzutreten. Mit langfristigen Mietverträgen ist der Cashflow gesichert. Zudem ist die Eigeninvestition des Nutzers umso höher, je spezieller das Gebäude ist. Der Ausbau kann tatsächlich genauso teuer sein wie die Immobilie selbst. Dieses finanzielle Engagement gibt dem Investor zusätzliche Sicherheit.
Dennoch ist die Drittnutzung der Immobilie entscheidend. Dank geschickter Planung und moderner Bautechnik lassen sich aber sogar Produktionsimmobilien, die speziell auf die Bedürfnisse der Schwerindustrie zugeschnitten sind, vielseitig gestalten. So hat Verdion für Materion im bayerischen Alzenau eine Produktionsstätte entwickelt, in der Spezialeinrichtung wie Schmelzöfen für Edelmetalle, Kräne für den Transport von Metallträgern und komplexe Abluftanlagen integriert werden konnten. Die gesamte Anlage ist jedoch so konzipiert, dass das Gebäude später problemlos als Logistikstandort genutzt werden kann. Die Halle ist bereits komplett mit Docking-Toren ausgerüstet, und mögliche zukünftige Ladehöfe werden derzeit als Parkplätze genutzt – alles ohne Einschränkung der aktuellen Anforderungen.
Die Entwicklung einer solchen Immobilie erfordert aber nicht nur technisches Know-how und Weitsicht. Um wirklich erfolgreich zu sein, braucht es auch einen Übersetzer, jemanden, der die Bedürfnisse des Unternehmens – was benötigt wird, was gewünscht ist – über einen erweiterten Prozessablauf in den Bauplan der Immobilie übertragen kann.
Der Schlüssel liegt darin, anders zu denken: Mit klugen und flexiblen Lösungen, die die Abläufe eines jeden Unternehmens widerspiegeln und sich auf nahtlose Prozesse konzentrieren – von der Standort- und Personalauswahl über die Finanzierung bis hin zu Übergabe und Nutzung.

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Veränderungen und Chancen im Logistikmarkt nach der Corona-Pandemie

Ohne Frage, 2020 war ein interessantes Jahr, um einen Logistikfonds aufzulegen. Trotz der vielen Herausforderungen, mit denen sich Unternehmen und Privatpersonen infolge der weltweiten Pandemie konfrontiert sahen, konnten manche Bereiche des Immobilienmarktes ihre Dynamik beibehalten. Und das, obwohl Investoren sich unter den unerwarteten Umständen dazu veranlasst sahen, ihre Risikoprofile neu zu überprüfen.
Genau wie bei Wohnimmobilien wächst das Interesse an Logistikimmobilien unermüdlich, vor allem in einigen Schlüsselbranchen, die während der Lockdowns in ganz Europa eine erhöhte Nachfrage verzeichneten.
E-Commerce ist da der klare Spitzenreiter. Seit Frühjahr 2020 hat in Deutschland vor allem der Online-Lebensmittelhandel einen weiteren Schub erfahren. So erwartet der Bundesverband E-Commerce und Versandhandel für das vierte Quartal dieses Jahres einen Anstieg der Online-Lebensmittelumsätze um 68,6 Prozent. Damit ist das Segment das am schnellsten wachsende vor Medikamenten (55,1 Prozent).
Pharmaunternehmen sind eine weitere Gruppe, die man im Auge behalten sollte. Nicht nur wegen des wachsenden Online-Handels und des Anstiegs der Impfstoffproduktion, sondern auch, weil aufgrund neuer Vorschriften die Anforderungen an Lagereinrichtungen überdacht werden müssen. Zahlreiche ältere Immobilien entsprechen schlicht nicht mehr den Bestimmungen. Das heißt, dass viele Unternehmen schnell moderne Räumlichkeiten benötigen.
Betriebe aus dem produzierenden Gewerbe stehen anderen Herausforderungen gegenüber. Viele versuchen, die Immobilien aus ihren Bilanzen zu nehmen, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren. So kommen hier immer mehr Investitionsmöglichkeiten auf den Markt. Wir beobachten tagtäglich aus nächster Nähe eine wachsende Nachfrage institutioneller Investoren nach diesen Spezialimmobilien mit ihren langen Mietverträgen und den langfristig gesicherten Cashflows.
Doch wie kann in Anbetracht einer seit einiger Zeit ohnehin schon recht starken Nachfrage nach Logistik der jüngste Schub bedient werden? Uns ist bewusst, dass Entwicklungsflächen knapp geworden sind, vor allem an den Rändern der großen Städte. Standardprojekte an traditionellen Standorten funktionieren zwar gut, aber bieten sie noch die Rendite, die die Investoren erwarten?
Unser erster Fonds VELF 1, der Anfang des Jahres mit einem Investitionsvolumen von 316 Millionen Euro geschlossen wurde, verfolgt einen anderen Ansatz. Wir glauben, dass in diesem Markt bestehende Anlagen und Brachflächen unterschätzt werden. Mit der richtigen Herangehensweise bieten sie ein erhebliches Potenzial in der Umwandlung und für überdurchschnittliche Renditen.
Besonders attraktiv sind Standorte am Rande von Metropolregionen und im innerstädtischen Bereich, die den Erfordernissen der sogenannten letzten Meile des E-Commerce-Sektors gerecht werden. Andere, bisher vielleicht übersehene, strategische Standorte in Deutschland, Nordeuropa und Skandinavien sind – unter Berücksichtigung der jeweiligen Standortfaktoren – ebenfalls eine Überlegung wert.
Bestehende Immobilien und Logistikparks mit Single- oder Multi-Tenant-Nutzung, egal ob lang- oder kurzfristig, bieten meist Entwicklungsmöglichkeiten in der Umgestaltung, Modernisierung und/oder Erweiterung. Eine große Chance liegt vor allem darin, bestehende Gebäudekomplexe zu erweitern, um zusätzlich Potential auf demselben Grundstück zu aktivieren. Größere Standorte hingegen bieten die Möglichkeit, neue Masterpläne umzusetzen und sie entweder komplett neu zu entwickeln oder aber zusätzliche Flächen für bestehende Mieter anzubieten, bevor der Rest des Geländes oder der Immobilie mit dem Ziel des Flächengewinns neu ausgerichtet wird.
Bei allem, was das gerade zu Ende gegangene Jahr bereits gebracht hat, wird 2021 noch ein Stück dynamischer daherkommen – mit mehr Investitionsaktivitäten und Chancen in einem sich verändernden Marktes.
Wir hoffen, dass unsere Branche vor allem nach vorne blickt. Die beiden Megatrends, die das Wachstum der Logistikbranche antreiben – Digitalisierung und E-Commerce – werden sich langfristig fortsetzen und den Niedergang solcher Sektoren und Unternehmen beschleunigen, die nicht mithalten können. Gleichzeitig werden diejenigen einen Schub erhalten, die sich anpassen und sich in einem sich wandelnden Handelsumfeld weiterentwickeln.

Durchdachte und fundierte Einblicke – durch Verdion.

So machen wir Spezialanlagen zukunftssicher

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